부동산 경매 근저당
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- 2025. 3. 6.
부동산 경매 근저당
근저당이란 **부동산을 담보로 제공하여 금융기관이나 채권자가 대출을 실행할 때 설정하는 담보권**을 의미합니다.
대출을 받은 사람이 채무를 상환하지 못할 경우, 채권자는 근저당권을 실행하여 해당 부동산을 경매로 처분하고 변제받을 수 있습니다.
근저당의 특징
- 금융기관이 대출을 실행할 때 담보로 설정
- 채무자가 대출을 상환하지 못하면 근저당권 실행 가능
- 등기부등본에 등재되며, 설정 순서에 따라 변제 우선순위가 결정됨
근저당권 설정과 경매에서의 배당 순위
| 배당 순위 | 설명 |
| 1순위 | 국세·지방세 등 조세채권 (최우선 변제) |
| 2순위 | 선순위 근저당권 (설정일이 빠른 근저당이 우선 변제) |
| 3순위 | 후순위 근저당권 (선순위 변제 후 남은 금액에서 변제) |
| 4순위 | 우선변제권을 가진 임차인의 보증금 |
| 5순위 | 일반 채권자 (가압류, 가처분 등) |
| 6순위 | 잔여 금액이 있을 경우 소유자에게 반환 |
근저당 확인 방법
- 등기부등본에서 근저당 설정 여부 및 순위 확인
- 배당표에서 근저당 변제 가능 여부 검토
- 경매 공고문에서 근저당 인수 여부 확인
부동산 경매에서 **근저당은 가장 중요한 권리 중 하나로, 낙찰자가 인수해야 하는지 여부를 신중히 검토해야 합니다.**
특히, **선순위 근저당이 남아 있는 경우 추가 변제 부담이 발생할 수 있으므로 경매 참여 전 충분한 분석이 필요합니다.**
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