부동산 경매 근저당 및 우선변제권을 가진 임차인의 보증금
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- 2025. 3. 6.
부동산 경매 근저당 및 우선변제권을 가진 임차인의 보증금
근저당은 부동산을 담보로 제공하여 금융기관이 대출을 실행할 때 설정하는 담보권입니다.
우선변제권은 대항력을 갖춘 임차인이 경매에서 배당받을 때 근저당권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다.
근저당과 우선변제권 비교
| 구분 | 근저당권 | 우선변제권 |
| 설정 방식 | 등기부등본에 등재 | 주민등록 전입 및 확정일자 필요 |
| 배당 순위 | 설정 순위에 따라 배당 | 소액임차인의 경우 근저당권보다 우선 변제 가능 |
| 존속 여부 | 경매 진행 시 변제되지 않으면 존속 가능 | 임차인은 일정 금액을 우선 배당받고, 잔액은 후순위로 변제받음 |
우선변제권을 가진 임차인의 배당 절차
- 경매 개시 전 **전입 신고 및 확정일자**를 받은 임차인은 우선변제권 인정
- 경매 절차에서 배당 순위에 따라 보증금의 일부 또는 전액 배당받음
- 우선변제 금액을 초과한 보증금은 후순위로 배당
근저당과 우선변제권 확인 방법
- 등기부등본을 통해 근저당 설정 여부 및 우선순위 확인
- 임대차계약서 및 확정일자를 확인하여 임차인의 우선변제권 여부 검토
- 경매 공고 및 배당표에서 보증금 배당 여부 확인
부동산 경매에서 **근저당과 우선변제권을 가진 임차인의 보증금은 배당 순위에 따라 변제 여부가 결정됩니다.**
특히, **소액 임차인은 법적으로 보장된 보호를 받을 수 있으므로 입찰 전 배당 관계를 철저히 분석해야 합니다.**
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