부동산 경매 선순위

 

부동산 경매 선순위

부동산 경매 선순위 

부동산에 설정된 권리(근저당, 임차권, 가압류 등) 중에서 **다른 권리보다 우선적으로 보호받을 수 있는 권리**를 의미합니다.

선순위의 중요성

• 경매 낙찰 후에도 선순위 권리는 대부분 소멸하지 않고 유지됨
• 반대로 후순위 권리는 경매로 인해 소멸될 가능성이 높음
• 따라서, 경매 물건을 낙찰받을 때 선순위 채권이나 임차인이 있는 경우 추가 부담이 생길 수 있음

선순위가 결정되는 기준

• 등기 순서: 등기부등본상 먼저 설정된 권리가 선순위
• 법적 보호: 특정 권리는 법적으로 우선 보호(예: 최우선변제권)
• 채권 성격: 일부 채권은 법적 우선권을 가짐(예: 조세채권)

선순위와 후순위의 차이

구분	선순위	후순위
권리 존속 여부	경매 후에도 대부분 유지됨	경매 진행 시 소멸 가능
배당 순위	경매 대금에서 우선 배당받음	선순위 배당 후 남은 금액에서 배당
낙찰자 부담	낙찰자가 해당 권리를 승계할 가능성 높음	경매를 통해 대부분 소멸되어 부담 없음

순위 권리 예시

• 선순위 근저당: 은행 대출 시 가장 먼저 설정된 담보권
• 선순위 임차권: 대항력이 있는 임차인의 경우 경매 후에도 거주 가능
• 조세채권: 국세, 지방세 등 공공기관이 우선 배당받는 채권

부동산 경매 선순위

선순위 분석 방법

경매 물건을 낙찰받기 전에 등기부등본을 확인하여 선순위 권리를 분석하는 것이 중요합니다.

선순위 임차인이 있는 경우 임대차 계약서와 확정일자를 확인하여 낙찰자가 추가적인 보증금 반환 의무가 있는지 검토해야 합니다.