부동산 근저당 배당 및 조세채권
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- 2025. 3. 6.
부동산 근저당 배당 및 조세채권
근저당 배당이란?
근저당 배당이란 **경매를 통해 발생한 낙찰 대금이 근저당권자(은행, 금융기관 등)에게 지급되는 과정**을 의미합니다.
배당 순위에 따라 채권자들이 변제받으며, **국세·지방세 등의 조세채권이 최우선적으로 배당됩니다.**
근저당 배당 순위 체계
| 배당 순위 | 설명 |
| 1순위 | 국세·지방세 등 조세채권 (최우선 변제) |
| 2순위 | 선순위 근저당권 (설정일이 빠른 근저당이 우선 변제) |
| 3순위 | 후순위 근저당권 (선순위 변제 후 남은 금액에서 변제) |
| 4순위 | 우선변제권을 가진 임차인의 보증금 |
| 5순위 | 일반 채권자 (가압류, 가처분 등) |
| 6순위 | 잔여 금액이 있을 경우 소유자에게 반환 |
국세·지방세 등 조세채권의 최우선 변제
- 국세(소득세, 법인세, 부가가치세 등)와 지방세(재산세, 취득세 등)는 근저당권보다 우선 변제됨
- 체납 세금이 있는 경우, 경매 대금에서 가장 먼저 배당
- 국세·지방세가 근저당보다 선순위일 경우, 낙찰자가 일부 세금을 인수해야 할 수도 있음
근저당 배당 및 조세채권 확인 방법
- 등기부등본에서 근저당 설정 순위 확인
- 경매 공고문에서 조세채권의 존재 여부 확인
- 세무서 및 지방자치단체에서 체납 내역 조회
부동산 경매에서 **국세·지방세 등 조세채권이 최우선 변제되므로, 근저당권자의 배당액이 줄어들거나 후순위 근저당권이 변제받지 못할 가능성이 높습니다.**
낙찰자는 경매 전 **체납된 조세채권이 있는지 반드시 확인하여 추가 부담을 피해야 합니다.**
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